房地产成本组成和快速测算

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房地产企业新项目投资测算，一般需各部门配合完成。设计部提供强排指标、成本部提供各项成本、营销部提供售价和回款节奏、运营部提供关键节点，各部门按测算模板要求录入数据，投资部负责土地款和支付节奏并统稿，财务部最终审查。

实务中有时投资只需一个简单测算初步研判，不需太精准，若每次都由各部门参与，时间上可能来不及，有时也没必要，所以房地产企业财务人员掌握一些其他部门基本技能是很有必要的。

一、房地产成本组成。

项目	内  容	成本中占比
土地费用	土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿费。取得土地方式：协议出让，招标出让，拍卖出让。目前基本以后两种为主。拍卖获得开发用地成为多数开发商获开发用地有效方式。	城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占20%，并有上升趋势。
前期工程费	开发前期规划，设计费，可行性研究费，地质勘查费及“三通一平”等土地开发费用。	整个成本一般不超6%。
建筑安装费	房屋建造中发生的建筑工程，设备及安装工程费用等，又称房屋建筑安装造价。	约占整个成本40%左右。
市政公共设施费	基础设施和公共配套设施建设费两部分。基础设施建设费主要指道路，自来水，污水，电力，电信，绿化等建设费。公配套设施建设费用指在建设用地内建的为居民提供配套服务的各种非营利性公用设施（如学校，幼儿园，医院，派出所等）和各种营利性配套设施（如粮店，菜市场等商业网点）等发生费用。同时还包括一些诸如煤气调压站，变电室，自行车棚等室外工程。	成本中一般20%~30%左右。
管理费用	企业为组织和管理开发经营活动发生各种费用，包括管理人员工资，差旅费，办公费，保险费，职工教育费，养老保险费等。	成本占比一般不超2%。
贷款利息	它的大小与开发项目大小，融资额度多少密切关系。	占成本构成比相对不稳。
税费	一部分是税收，与房地产开发建设有关税收包括房产税，土地使用税，耕地占有税，土地增值税，增值税，城市维护建设税和教育费附加，契税，企业所得税，印花税等；另一部分是行政性费用，主要由地方政府和各级行政主管部门向房地产企业收的费用。包括征地管理费，商品房交易管理费，大市政配套费，人防费，煤气水电增容费，开发管理费等。	成本构成一般15%~25%左右。
其他费用	不能列入前七项所有费用。主要包括销售广告费，各种不可预见费等。	成本中一般不超10%。

二、各科目标准成本和计费基数。

（一）土地价款。

1.1 有票地价款（招拍挂）：按取地文件执行。

1.2 有票土地相关税费（契税、印花税等）：整体税费可按4.05%计算；

1.3 无票土地款或溢价等：注意填写位置，否则影响税费计算；

1.4拍卖服务费，一般0.1%。

1.5指标费,各地收费标准不一，成都主城区30万/亩。

（二）开发前期准备费（合计200-250元/㎡）。

2.1 勘察丈量费：含项目勘察测绘、工程放线等项目初始勘测丈量费；

单方标准：3元/平米，山地项目6元/平米；

计费基数：报规面积（地上+地下)

2.2规划设计费：含项目总体规划设计费、规划概念设计费、方案设计费、施工图设计费、市政配套设计（景观、小市政）、审图及专业设计顾问等费（不含样板间设计费）；

单方标准：高层/低层20-60元/平米，（地区不同差异很大），山地项目100元/平米；

计费基数：报规面积（地上+地下)。

2.3报批报建费：包含常规报建费，如城市建设配套费、根据实际情再缴纳费用、可返回费用及特殊收费等，各区域成本差异较大；

单方标准：地区差异较大，北京东部约200元/平方米，北京北部可达350元/平米；

计费基数：报规面积（地上+地下)。

2.4三通一平费：包含临水、临电、临路和场地平整费；

单方标准：10元/平方米，山地项目增加150-300元土石方平整及挡墙砌筑等费用；

计费基数：报规面积（地上+地下)。

2.5临时设施费：临时场地和办公费；

单方标准：10元/平米；

计费基数：报规面积（地上+地下)。

（三）主体建筑及安装工程费（合计2,400-3,000元/㎡）。

一般按业态归集，单类业态构成由多个指标叠加而成，计算方式上，地上成本+地下成本+级配成本=合计成本；

3.1 高层（12F-28F）

（1）单体地下成本（不含车库面积，投影地下室）：

单方标准：3700元/平米（参考北京某项目，具体视项目情况而定）；

计费基数：单体地下面积。

（2）单体地上成本：

单方标准：1800元/平米（参考北京某项目，具体视项目情况而定）；

计费基数：单体地上面积；

为计算简便，(1)（2）综合计算可得出结构成本：约1900元/平米；计费基数：采用报规面积（地上+地下）。

（3） 级配成本：根据产品线档次，不同级别因用材不同，成本差异较大，主要差异在外窗和外立面；

单方标准：300元/平米、400元/平米不等。

计费基数：报规面积（地上+地下)。

3.2 小高层（7F-11F）

（1）单体地下成本（不含车库面积，一般不超地上面积10%）：

单方标准：3500元/平米（参考北京某项目）；

计费基数：单体地下面积。

（2）单体地上成本：

单方标准：1800元/平米（参考北京某项目）；

计费基数：单体地上面积；

为计算简便，(1)（2）综合计算可得出结构成本：约1900元/平米；计费基数：采用报规面积（地上+地下）。

（3） 级配成本：小高层级配产品与高层接近，略高于高层；

单方标准：300元/平米、500元/平米不等；

计费基数：报规面积（地上+地下)。

3.3 洋房（5F-6F）

（1）单体地下成本（投影地下室）：

单方标准：2600元/平米（参考北京某项目）；

计费基数：单体地下面积。

（2）单体地上成本：

单方标准：1800元/平米（参考北京某项目）；

计费基数：单体地上面积；

为计算简便，(1)（2）综合计算可得出结构成本：约1800元/平米；计费基数：采用报规面积（地上+地下）。

（3） 级配成本：洋房产品因产品档次略高，级配成本高于高层；

单方标准：500元/平米、600元/平米不等；

计费基数：报规面积（地上+地下)。

3.4叠拼/联排（6F以下，多为4F）

（1）单体地下成本（一般不超过地上面积的30%）：

单方标准：2500元/平米（参考北京某项目）；

计费基数：单体地下面积。

（2）单体地上成本：单方标准：1700元/平米（参考北京某项目）；

计费基数：单体地上面积；

为计算简便，(1)（2）综合计算可得出结构成本：1900元/平米；计费基数：采用报规面积（地上+地下）。

（3） 级配成本：叠拼产品因产品档次略高，级配成本高于高层：

单方标准：根据建筑风格550元/平米、600元/平米、700元/平米；

计费基数：报规面积（地上+地下)

3.5双拼、独栋产品

（1）单体地下成本（一般不超地上面积40%）：

单方标准：3000元/平米（参考北京某项目）；

计费基数：单体地下面积。

（2）单体地上成本：单方标准：1900元/平米（参考北京某项目）；

计费基数：单体地上面积；

为计算简便，(1)（2）综合计算可得出结构成本：2200元/平米；计费基数：采用报规面积（地上+地下）。

（3） 级配成本：独栋产品因产品档次最高，级配成本也是最高的

单方标准：普通风格1200元/平米，法式风格成本最高1600元/平米；

计费基数：报规面积（地上+地下)。

3.7 特殊科目有些费用可能有一些特殊配置，需单独计算，标准参考：

（1） 精装修单方标准：按档次差异较大，600元、1000元 、1600元、3000元；不计

费基数：（地上面积+附赠面积）*0.85。

（2） 太阳能屋顶集热式，费用标准：4500-6000/户( 分业态计算户数）；阳台分户式费用标准：3000-4000/户。

（3）充电桩：一体式一机一枪，4万/套；

（4） 装配式增加费：300元/平米；

（四）社区管网工程费（合计220--450元/㎡）

包含给排水系统，采暖系统，燃气系统，供电系统及高低压设备，智能化系统工程建设费，区域差异较大，分220--450不等，北京东部综合成本240元/平米；

（1）给排水系：普通区域一般40元/㎡，某些新区100元/㎡；

（2）采暖系统：普通区域不收取费用，某些开发新区100-150元/㎡；

（3）燃气系统：一般区域按照30-40元/㎡；

（4）供电系统及高低压设备：电力系统属于额度最高的科目，120-140元/㎡；

（5）智能化系统：高层产品10元/㎡，低层产品20元/㎡；

以上5项计费基数：报规面积（地上+地下)。

（五）景观费用（折合120-300元/㎡）。

建筑用地范围红线范围内，除去20%-30%建筑基底占地面积和市政道路外部分统称景观用地，景观用地的硬景软景搭配考虑按7：3；

单方标准：景观工程造价根据风格不同差异很大，分250、350、500元/㎡不等；

计费基数：红线用地面积--建筑投影面积-市政道路面积-（约为总占地70%）。

（六）配套设施费用（300-500元/㎡）

配套主要是以地库、商业、会所为主，尤其是车库部分，体量最大；

（1）车库：按车库类型分普通车库和人防车库，人防车库需设人防设备、人防门等，成本稍高；

单方标准：普通车库2800元/㎡，人防车库 3100 元/㎡；

计费基数：地下车库面积（以某项目为例，地下/地上约30%）。

（2）配套商业：主要以毛坯交房的低层商业为准，根据风格不同成本存在一定差异；

单方标准：普通风格3000元/㎡左右，法式风格3500元/㎡；

计费基数：根据商业实际建筑面积为主，一般为地上面积；（若商业属于高层1F，注意总面积不要重复计算）。

（3）会所：根据项目定位，会所高端项目中出现，一般多为精装修，成本标准较高；

单方标准：考虑3000元/㎡装修成本，普通风格成本6700元/㎡，法式风格7000元/㎡；

计费基数：根据商业实际建筑面积计算。

（4）配建小学、幼儿园：一般为低层产品，多为简装；

单方标准：教学楼2300-2500元/㎡ ，体育馆2700元/㎡；

计费基数：根据实际建筑面积计算，一般为地上。

（七）工程相关费：监理费、预结算编制费（30-50元/㎡）。

属开发间接费大类。

某些区域参考标准：单方标准：监理费20元/㎡，预结算编制费15元/㎡，综合35元/㎡；计费基数：报规面积（地上+地下）。

来源:于仁德财税工作室

针对新项目如何具体进行税负测算，请关注：

2020房地产企业开发项目税负测算与全价值链税务筹划专题班

南京  6月19-20日（2天）

报名咨询：010-80574763 佟军老师

■ 培训对象

各房地产开发公司主管财税的总经理、财税总监、财务经理、财会人员，注册会计师、注册税务师和企业纳税经办人员。

■ 专题背景

      2020年，受新冠肺炎疫情影响，众多企业面临经营危机。国家为帮助企业渡难关，特别是中小微企业，出台一系列税收优惠政策，扶持企业发展。小规模纳税人征收率减按1%执行期限延长至2020年末，在一定程度上会影响到房地产企业进项税抵扣和增值税税负，影响企业所得税和土地增值税税负，最终影响到房地产企业的成本和利润。

      另一方面，受疫情影响，全面复工复产延迟，对在建项目工期产生较大影响，会出现延期交付的情况；对劳动用工、劳务用工影响也很大，可能会进一步增加房产企业的成本，压缩利润空间。

      房地产开发企业周期长，税负重。特别是营改增后，国地税机构合并、金税三期与发票系统升级，该行业的税务筹划空间越来越小，风险越来越大。

      在项目初始阶段，应当对项目总体税负进行提前测算。根据测算结果，在开发过程中的不同阶段，通过合同控税，提前防控风险，规范企业的业务流程，规范核算，从根本上化解风险，提前筹划。

■ 主讲专家

      许老师：国内著名税务筹划专家，长期从事房地产与建筑等相关行业纳税筹划研究与实务操作。曾参与多家大中型房地产企业与建筑业涉税风险诊断和纳税筹划方案设计，现兼任多家大中型房地产企业与建筑企业的财税顾问，擅长将会计、税收、法律知识综合运用到企业经营管理之中，具有丰富的涉税风险防范与纳税筹划实战经验。多次应邀为全国房地产建筑安装企业进行财税专题讲座，授课注重实务操作，讲课中能准确地将税收法规与企业会计处理有机结合起来，所讲操作方法能直接运用于企业涉税处理，通俗易懂且操作性强。并当场解答企业棘手财税问题，因而受到各地学员的认同和热烈追捧。

■ 主讲内容

一：土地征用与规划信息

1．土地面积与成交价格

2．楼底座占地面积及容积率

3．普通住宅、非普通住宅、其它类可售面积

4．测算印花税、契税、土地使用税

二：前期工程、基础设施、公共配套预算

1．七通一平

2．规费

3．绿化与景观

4．配套设施

三：建安成本预算

1．地基基础工程

2．主体结构工程（甲供、大包、甩项）

3．装修工程

四：开发间接费预算

1．融资成本

2．人工成本

3．其它

五：资金预算与融资成本

1．融资渠道与利率

2．固定资产购建

六：单位面积售价与销售额预测

1．分别统计不同类别产品销售额

2．按可售面积计算分摊土地成本

3．增值税及附加预交

4．土地增值税预交

5．企业所得税预计毛利

七：增值税税负测算

1．销项税额测算与销项抵减

2．进项税额测算：

⑴ 购建固定资产

⑵ 期间费用

⑶ 成本中服务费（设计、监理等）

⑷ 外购材料

⑸ 工程大包

⑹ 甲供工程

3．增值税税负及附加税

八：土地增值税税负测算

1．不同类别产品清算收入确定

2．不同类别产品成本分摊

3．车位销售方式对清算影响

4．装修成本的扣除

5．税金附加计算

6．增值额与增值率

7．税负与调整思路（决算、成本归集与分配技巧、装修）

九：企业所得税预算

1．未完工阶段-预计毛利

2．完工阶段-毛利差

3．期间费用预算

4．开发项目出售与自持租赁税负比较

5．总体税负

十：开发项目全程税务规划与风险防控

1．征地方式与税务规划：

⑴ 招拍挂（主体变更、红线外、返还）

⑵ 拆迁补偿方式要点

⑶ 股权收购方式（溢价税负转嫁的处理）

⑷ 合作开发模式

⑸ 限地价竞配建

⑹ 前期规划许可与清算对象确定

2．资产剥离与重组：

⑴ 合并与分立

⑵ 股权转让

⑶ 投资

⑷ 租赁

⑸ 增资与股权转让

3．工程承包方式选择中的筹划：

⑴ 大包

⑵ 甲供

⑶ 混合销售（甩项）

⑷ 如何选择合作方

4．租赁业务中的税收风险防控（无租、免租期、转租）

5．融资业务中的税务规划

⑴ 利息发票开具时间

⑵ 计提未到支付期的利息是否调增所得

⑶ 混合性投资

⑷ 同期利率

6．销售环节的税务规划（促销方式选择）：

⑴ 设立销售公司分解增值率是否可行

⑵ 先投资或分立再转让股权是否可行

⑶ 赠送装修如何运作

⑷ 免物业、免契税、定金返息、老带新

⑸ 商铺售后回租

⑹ 视同买断、超基价分成

⑺ 组建销售部与委托代销的决策

7．往来账中的税务风险防控：

⑴ 股东借款年末未归还

⑵ 无偿出借资金

⑶ 负债科目隐瞒收入

⑷ 无法支付的应付款

⑸ 预收款转收入时间

8．违约金专题

十一：企业所得税与土地增值税主要口径差异

1．土地成本

2．开发间接费

3．开发费用

4．利息支出

5．加计扣除与预提

6．车位

7．营销设施

十二：合同控税与合法凭证管理

1．稽查新形势新变化与防控风险新思路：

2．防范虚开发票是关键

3．合同在税收管理中的重要性

4．合同涉税与票据条款（价格、开票时间、种类、合规性责任）

5．善意取得的运用

6．真实交易的证明

7．严守三流一致（付款方向与方式）

8．挂靠经营与共享资质

9．委托收付款是否可行

10．合法凭证如何掌握

11．确实无法取得合法凭证的补救

12．税负预警如何应对

十三：老师现场与您答疑互动，学员问老师答，疑难问题不带回家。

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手机/微信：13681007031

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